不動産屋の仕組みを裏側から２回ほど見てきました(^_^)
今回は、番外編といたしまして、「広告の裏側」について書いてみます(＾O)＝3
時々、道路や駅に不動産屋の小冊子がおいてあったりします…。一度、その中を見てみて下さい。マンションの外観が載ってるやつと…間取りしかのってない物件があることに気付きます。そして、たいていマンション名は記載されていません。なぜだか分かります？
今回は、番外編といたしまして、「広告の裏側」について書いてみます(＾O)＝3
時々、道路や駅に不動産屋の小冊子がおいてあったりします…。一度、その中を見てみて下さい。マンションの外観が載ってるやつと…間取りしかのってない物件があることに気付きます。そして、たいていマンション名は記載されていません。なぜだか分かります？
前回に続き、もう一つの大人の事情です☆（前回の話はこちら）
新築や人気のある部屋に案内しない営業さんがいたとすれば…どのような理由があるのでしょうか？
もしかすると…営業さんの大人の事情が隠れているかもしれませんf^_^;
今回は、前回の例の�△鮃佑┐討澆泙�(^O^)/
新築や人気のある部屋に案内しない営業さんがいたとすれば…どのような理由があるのでしょうか？
もしかすると…営業さんの大人の事情が隠れているかもしれませんf^_^;
今回は、前回の例の�△鮃佑┐討澆泙�(^O^)/
こんにちは☆
「住宅ローンとクレジットカード」に続く…マメ知識です（笑）
カテゴリーに「マメ知識☆」を作りました☆自動車保険のマメ知識もぜひご覧ください★
テーマは２つです（最後にオプションで、広告の裏側を紹介します）★
�￣超肇泪鵑�、部屋を３ヶ所案内する理由☆
��営業マンが、新築や人気のある部屋を紹介しない理由☆
どちらも儲かる仕組みが隠れています(^O^)/
今回は、�，鮓�ていきます☆
「住宅ローンとクレジットカード」に続く…マメ知識です（笑）
カテゴリーに「マメ知識☆」を作りました☆自動車保険のマメ知識もぜひご覧ください★
テーマは２つです（最後にオプションで、広告の裏側を紹介します）★
�￣超肇泪鵑�、部屋を３ヶ所案内する理由☆
��営業マンが、新築や人気のある部屋を紹介しない理由☆
どちらも儲かる仕組みが隠れています(^O^)/
今回は、�，鮓�ていきます☆
今…全日本不動産協会の法定研修中です(；´・`)
おそろしいほど…眠い話です(´〜`；)
うとうとしながら…(∪o∪)。。。…会社法の問題を…ちんたら解いてますφ(.. )
すると突然…
おそろしいほど…眠い話です(´〜`；)
うとうとしながら…(∪o∪)。。。…会社法の問題を…ちんたら解いてますφ(.. )
すると突然…
10月4日にある、損害保険募集人資格に向けて…勉強中です☆
出題範囲は、保険業法や消費者契約法だけでなく…損害保険の知識も出ます★
これがけっこう役に立つ（笑）
例えば…車の保険や火災保険、地震保険、医療保険、介護保険、がん保険、傷害保険など…けっこう、知ってて得する知識もありそうです(^O^)
ところで…車の保険って何があります？（笑）
試験範囲なので…ちょっと整理すると…
★自賠責保険
★対人賠償保険
★対物賠償保険
★人身傷害補償保険
★搭乗者傷害保険
★自損事故保険
★無保険車傷害保険
★車両保険
…このくらいあって…それぞれの、「保険が支払われる場合」、「保険が支払われない免責事由」を覚えていかないとダメです(´〜`；)
ここで…ちょっと役に立つマメ知識です☆
知ってたら…ちょぴりお得かもしれません☆
［事例］
過去問を解きながら道を歩いていたら…突然、信号無視の原付きにひき逃げされました(￣▽￣；)
やっと犯人を捕まえたところ…任意保険に加入していないことが発覚！どうする？
［解説］
任意保険は、入ってなかっても文句は言えません。
しかし、自賠責は強制保険です。すべての自動車は、自賠責保険をつけなければ走行してはいけないことになっています。
保険金は、傷害による損害ならば、被害者１名に対する支払限度額は120万です。
ところが…加害者が自賠責に入っていない人だったら…どうします？補償が受けれないおそれが出てきてしまいますよね（泣）
強制加入の自賠責に入ってない？そんなことはあるのか？
実際、車検のときに、自賠責加入を確認しているので大丈夫と思われます。
しかし…原付きは、車検がありません。無保険で原付きに乗っている人は存在します。
そんな場合、泣き寝入りの被害者もいるようです(T_T)
では、マメ知識（笑）
実は、あまり知られていないのですが…そんな時のために、自賠法は、自賠責とは別に「政府が自動車損害賠償保障事業を行う」ことを定めており、これにより自賠責とほぼ同じ補償を政府から受けることができるようになっています。
でも…誰も知りません…政府もダマッてます…（笑）
もしものときに、ぜひ知っておいて下さい☆
以上です☆
出題範囲は、保険業法や消費者契約法だけでなく…損害保険の知識も出ます★
これがけっこう役に立つ（笑）
例えば…車の保険や火災保険、地震保険、医療保険、介護保険、がん保険、傷害保険など…けっこう、知ってて得する知識もありそうです(^O^)
ところで…車の保険って何があります？（笑）
試験範囲なので…ちょっと整理すると…
★自賠責保険
★対人賠償保険
★対物賠償保険
★人身傷害補償保険
★搭乗者傷害保険
★自損事故保険
★無保険車傷害保険
★車両保険
…このくらいあって…それぞれの、「保険が支払われる場合」、「保険が支払われない免責事由」を覚えていかないとダメです(´〜`；)
ここで…ちょっと役に立つマメ知識です☆
知ってたら…ちょぴりお得かもしれません☆
［事例］
過去問を解きながら道を歩いていたら…突然、信号無視の原付きにひき逃げされました(￣▽￣；)
やっと犯人を捕まえたところ…任意保険に加入していないことが発覚！どうする？
［解説］
任意保険は、入ってなかっても文句は言えません。
しかし、自賠責は強制保険です。すべての自動車は、自賠責保険をつけなければ走行してはいけないことになっています。
保険金は、傷害による損害ならば、被害者１名に対する支払限度額は120万です。
ところが…加害者が自賠責に入っていない人だったら…どうします？補償が受けれないおそれが出てきてしまいますよね（泣）
強制加入の自賠責に入ってない？そんなことはあるのか？
実際、車検のときに、自賠責加入を確認しているので大丈夫と思われます。
しかし…原付きは、車検がありません。無保険で原付きに乗っている人は存在します。
そんな場合、泣き寝入りの被害者もいるようです(T_T)
では、マメ知識（笑）
実は、あまり知られていないのですが…そんな時のために、自賠法は、自賠責とは別に「政府が自動車損害賠償保障事業を行う」ことを定めており、これにより自賠責とほぼ同じ補償を政府から受けることができるようになっています。
でも…誰も知りません…政府もダマッてます…（笑）
もしものときに、ぜひ知っておいて下さい☆
以上です☆
僕の勤める不動産会社にある建物があります。昭和の建物なので外観はボロいですが…中はリフォームもするので、そこそこ住めそうです。駅から近いこともあって…1200万ほどで売りに出したのですが…なかなか買い手が見つかりません(¨；)
なぜか？
司法書士の勉強で抵当権や根抵当権を学ぶと建物の価値まで気付かないのですが…宅建の勉強をすると…建物の価値の見方が少し変わって見えます☆
みなさんは…建物の価値って何で判断します？
建物の構造？坪数？築年数？オシャレ度？（笑）
ちょっと…この話題について考えたいと思います。なぜ、建物が売れなかったのか？…ぜひ、考えてみて下さい☆
……考え中……
「建物が売れなかったのは…きっと、1200万もお金を出す人がいなかったからだ！」…うんうん…世の中が不景気なのが理由だぁー(^O^)/
…と思った方…ハズレですm(__)m
確かに、今の世の中、1200万円を「ポンっ☆」と出せるお金持ちなんて少ないかもしれません。でも、ホントに欲しければ、銀行ローンを組めばいいことです。
しかし、この建物を購入するにあたり、銀行のローンが組めなかった…
なぜ？
この建物に価値がなかったからです。もちろん、土地も含めて…。建物や土地を担保に貸付けることができない…そんな建物とは？
実は…この建物が建ってる土地なんですが…
こんな感じの土地でした。
■■■■■
■■家■■
■■■■■
■■■■■
■■
■■
■■
￣￣￣￣￣￣￣￣￣
道路
−−−−−−−−−
この土地、道路に出る間口が２メートルありません(￣▽￣；)
いわゆる「路地状敷地」と言われるもので、大阪では業界用語で、「専通」と呼ばれます☆（首都圏では「敷延」、名古屋地区では「延敷」と呼ばれるそうです）
建築基準法43条をみると…
「建物を建築する敷地は、建築基準法に定める道路に２ｍ以上接しなければならない」
つまり…間口が２ｍ接面してない土地は、建物が建築できません。
すでに建物が建っている場合、再建築ができないことになります☆
このような土地は「再建築不可物件」と呼ばれ、一般の土地の価格よりも、７割ほど安くなる場合もあるそうです(゜o゜)
なぜ…建物を建てたらダメなのか？
だって…例えば火災が起きたような場合、消防車も入れません。
災害が起きた場合の避難や救護活動に支障がでるので、そんな場所に建物を建てないでね★…としたわけです＼(^^:;)
話は最初に戻します。
なぜ…この建物は売れなかったのか？
それは…「買っても再建築ができないから」です。ボロボロの建物を買って…建てかえができないと痛いですよね（笑）
購入資金として、銀行ローンがダメだった理由は…？
同じです（笑）
だって…これから先…ボロボロにしかならない建物に抵当権つけれないし…再建築できない土地も価値ないし…。そんなの担保にとっても仕方ないですよね（笑）
宅建の勉強をして初めてわかったのですが…
建物の価値は道路に多く左右されます☆道路が全てと言ってもいいくらいです（笑）
同じ一戸建てでも、道路が北側に接しているのと、南側に接しているのでは全く違います☆
もちろん道幅も…。いくらりっぱな建物でも、家の前の道路の幅が２ｍしかなかったら…（笑）
ちょっとくらい小さな家でも、４ｍ道路に接している方が快適そうでしょ？（笑）
これが売れない理由です。
そして…結局…建物は売れませんでした（笑）
あっ…失礼しましたm(__)m
仕事上、笑ってる場合じゃないです☆
実は…この所有者は転売目的で建物を購入されており、自分で住むわけではないので、僕達としては…何らかのアドバイスが必要です☆
いろいろアドバイスはあるのかもしれませんが…一応…こんなアドバイスができると思います。
�’笋襪里鬚笋瓩襦幣弌�
解決してない？いやいや…自分で所有して、賃貸に出せばいいのです。家賃収入がもらえるだけでもマシかと…。
もう一つ。
�⇔戮療效呂鯒磴Α�
実は…この方法で、何の役にも立たない土地が、一気に、すばらしい土地になります（笑）
では…図で説明します。隣の土地を「▼」であらわしてみました。
■■■■■
■■家■■
■■■■■
■■■■■
■■▼▼▼
■■▼▼▼
■■▼▼▼
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
道路
−−−−−−−−−−
ほら！
▼の土地を手に入れると…なんと…道路に２ｍしか接してなかったのが…一気にめっちゃ接してる土地になりました☆
最終的には、こんな土地になります。
■■■■■
■■■■■
■■家■■
■■■■■
■■■■■
■■■■■
■■■■■
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
道路
−−−−−−−−−−
こうなると、土地の値段は一気に跳ね上がります☆
そして…バトルが始まります（笑）
■の土地の所有者は、▼の土地が欲しい。一気にお金儲けができるから当然です。
しかし…▼の土地の所有者は、そんなことはお見通し！
「ここの土地は譲れねぇ〜」
…とゴネて…土地の価格をつりあげにかかります（笑）
「再建築ができないため、７割引きだった土地が…一気に、２倍、３倍の価格で売れる可能性が出てきた、■の土地所有者」
ＶＳ
「相手の足元を見ながら、ギリギリまで価格を上げていく、▼の土地所有者」
どっちが勝ったかは…内緒です（笑）
…と、ここまでがブログでお話した、「売れない建物」� 銑い任后�
おまけで、どっちが勝ったのか？…追記します（笑）
結局、お隣さんの所有者がよくばりすぎて、金額が折り合わず、隣の土地を買い取ることができませんでした（笑）
今は、賃貸に出してます…どうですか？借りてみませんか？ペットおっけーですよ（笑）
以上でした☆
なぜか？
司法書士の勉強で抵当権や根抵当権を学ぶと建物の価値まで気付かないのですが…宅建の勉強をすると…建物の価値の見方が少し変わって見えます☆
みなさんは…建物の価値って何で判断します？
建物の構造？坪数？築年数？オシャレ度？（笑）
ちょっと…この話題について考えたいと思います。なぜ、建物が売れなかったのか？…ぜひ、考えてみて下さい☆
……考え中……
「建物が売れなかったのは…きっと、1200万もお金を出す人がいなかったからだ！」…うんうん…世の中が不景気なのが理由だぁー(^O^)/
…と思った方…ハズレですm(__)m
確かに、今の世の中、1200万円を「ポンっ☆」と出せるお金持ちなんて少ないかもしれません。でも、ホントに欲しければ、銀行ローンを組めばいいことです。
しかし、この建物を購入するにあたり、銀行のローンが組めなかった…
なぜ？
この建物に価値がなかったからです。もちろん、土地も含めて…。建物や土地を担保に貸付けることができない…そんな建物とは？
実は…この建物が建ってる土地なんですが…
こんな感じの土地でした。
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■■家■■
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道路
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この土地、道路に出る間口が２メートルありません(￣▽￣；)
いわゆる「路地状敷地」と言われるもので、大阪では業界用語で、「専通」と呼ばれます☆（首都圏では「敷延」、名古屋地区では「延敷」と呼ばれるそうです）
建築基準法43条をみると…
「建物を建築する敷地は、建築基準法に定める道路に２ｍ以上接しなければならない」
つまり…間口が２ｍ接面してない土地は、建物が建築できません。
すでに建物が建っている場合、再建築ができないことになります☆
このような土地は「再建築不可物件」と呼ばれ、一般の土地の価格よりも、７割ほど安くなる場合もあるそうです(゜o゜)
なぜ…建物を建てたらダメなのか？
だって…例えば火災が起きたような場合、消防車も入れません。
災害が起きた場合の避難や救護活動に支障がでるので、そんな場所に建物を建てないでね★…としたわけです＼(^^:;)
話は最初に戻します。
なぜ…この建物は売れなかったのか？
それは…「買っても再建築ができないから」です。ボロボロの建物を買って…建てかえができないと痛いですよね（笑）
購入資金として、銀行ローンがダメだった理由は…？
同じです（笑）
だって…これから先…ボロボロにしかならない建物に抵当権つけれないし…再建築できない土地も価値ないし…。そんなの担保にとっても仕方ないですよね（笑）
宅建の勉強をして初めてわかったのですが…
建物の価値は道路に多く左右されます☆道路が全てと言ってもいいくらいです（笑）
同じ一戸建てでも、道路が北側に接しているのと、南側に接しているのでは全く違います☆
もちろん道幅も…。いくらりっぱな建物でも、家の前の道路の幅が２ｍしかなかったら…（笑）
ちょっとくらい小さな家でも、４ｍ道路に接している方が快適そうでしょ？（笑）
これが売れない理由です。
そして…結局…建物は売れませんでした（笑）
あっ…失礼しましたm(__)m
仕事上、笑ってる場合じゃないです☆
実は…この所有者は転売目的で建物を購入されており、自分で住むわけではないので、僕達としては…何らかのアドバイスが必要です☆
いろいろアドバイスはあるのかもしれませんが…一応…こんなアドバイスができると思います。
�’笋襪里鬚笋瓩襦幣弌�
解決してない？いやいや…自分で所有して、賃貸に出せばいいのです。家賃収入がもらえるだけでもマシかと…。
もう一つ。
�⇔戮療效呂鯒磴Α�
実は…この方法で、何の役にも立たない土地が、一気に、すばらしい土地になります（笑）
では…図で説明します。隣の土地を「▼」であらわしてみました。
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■■家■■
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道路
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ほら！
▼の土地を手に入れると…なんと…道路に２ｍしか接してなかったのが…一気にめっちゃ接してる土地になりました☆
最終的には、こんな土地になります。
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道路
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こうなると、土地の値段は一気に跳ね上がります☆
そして…バトルが始まります（笑）
■の土地の所有者は、▼の土地が欲しい。一気にお金儲けができるから当然です。
しかし…▼の土地の所有者は、そんなことはお見通し！
「ここの土地は譲れねぇ〜」
…とゴネて…土地の価格をつりあげにかかります（笑）
「再建築ができないため、７割引きだった土地が…一気に、２倍、３倍の価格で売れる可能性が出てきた、■の土地所有者」
ＶＳ
「相手の足元を見ながら、ギリギリまで価格を上げていく、▼の土地所有者」
どっちが勝ったかは…内緒です（笑）
…と、ここまでがブログでお話した、「売れない建物」� 銑い任后�
おまけで、どっちが勝ったのか？…追記します（笑）
結局、お隣さんの所有者がよくばりすぎて、金額が折り合わず、隣の土地を買い取ることができませんでした（笑）
今は、賃貸に出してます…どうですか？借りてみませんか？ペットおっけーですよ（笑）
以上でした☆
挿入が上手くいくんだけど、感じ過ぎちゃって私だけイっちゃったり。。。
むー、次こそは頑張るぞーっ！
httめーたん過去問表紙リニューアル（広告記事）スポンジ さん☆
確かに…カバーがありませんでしたね。
LECは…昔から…あんまりカバーをつけない印象があります(笑)
写真で見る限りは…シンプルでスマートな感じなまらや過去問表紙リニューアル（広告記事）レックには表紙がありませんでした地球に優しいレックなのでしょうか？
ところで、超ウラ技気になりますがな・・・
いいな麦麦とのみですか？スポンジ過去問表紙リニューアル（広告記事）麦男 さん☆
平会員就任…おめでとうございます(*^ω^)ﾉ∠※PAN！
もちろん買いましたよね？基本問題集…
合格の肢不登法…山本先生の事例式…そして…基本問題集…
たまらや会長過去問表紙リニューアル（広告記事）あきお さん☆
なんででしょうねぇ…(笑)
商業登記の記述もあってもいいですよね。
基本のひな形が並んで…最後に…「登記できない事項」のまとめとか載せてたら…
まらや会長過去問表紙リニューアル（広告記事）平会員よりまらやさん、こんばんは☆
日付かわって昨日、本屋行って参りました。
過去問カバー変更してましたね。
で、基本問題集を観察、憲法&刑法が一冊になったんですね。
と麦男